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    工農中建四大行調整首套房貸款利率后,購房者房貸壓力會減輕多少?

    紅星新聞 | 2023-09-08 22:34:32

    9月7日,中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行四大銀行發布關于存量首套住房貸款利率調整和操作事項的公告。公告均明確了對2023年8月31日前辦理的首套個人住房貸款進行分類調整的規則,并將首輪批量調整時間定為9月25日。這是金融機構在8月31日中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》后,再次跟進存量首套住房貸款利率的調整方案。


    (相關資料圖)

    日前,接受紅星新聞采訪的購房者、房地產從業者和專家對四大行利率調整減負效應尚存在不同看法。有購房者向紅星新聞表示,對本次利率調整感受不明顯。而在西安從事房地產業務的薛先生對本次利率調整的態度相對積極。他認為,利率下調相當于購房者提前還貸。以100萬元的住房貸款為例,如果購房者將手里的40萬閑錢用于提前還貸,貸款本金就只剩下60萬。本金減少,利息總額也會隨之下降。而貸款利率現在從原先5.00%或6.00%上下降到4.00%左右,利息總額也會減少,這相當于上述提前還貸的40萬元發揮了作用,利率得到稀釋。

    下調基點

    房貸利率總體向下

    本次利率調整確定以LPR報價為基準,基點浮動則根據具體情況有所不同。LPR指的是貸款市場報價利率,每月20日報價一次。利率上下浮動的基點又稱BP,1BP等于1個基點,也等于0.01個百分點。

    中國人民銀行2019年第16號公告確立了商業性個人住房貸款利率為LPR定價基準加點這一模式。該公告規定,自2019年10月8日起,新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR。

    ▲資料圖 圖據視覺中國

    我國當前全國首套房貸利率政策下限(下稱“全國下限”)為“相應期限LPR-20BP”。2022年5月,中國人民銀行、原銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》,自2022年5月15日起,全國下限調整為LPR減去20個基點。

    據上述四大行公告,本次利率調整對象定為2023年8月31日(含當日)前已發放的,以及已簽訂借貸合同但尚未發放的首套個人住房貸款,按照辦理時間可分為三類。

    第一類為2019年10月7日(含當日)之前辦理的首套個人住房貸款,本次利率最低可以調整為合同相應期限LPR,且加點幅度為0。第二類是指2019年10月8日至2022年5月14日辦理的首套個人住房貸款,最低可以調整為合同相應期限LPR,加點幅度同樣為0。第三類指的是2022年5月15日(含當日)至2023年8月31日辦理的首套個人住房貸款,最低可以調整為合同相應期限LPR再減去20BP,即“LPR-20BP”。

    公告顯示,第一類和第二類住房貸款的最低利率均調整為LPR報價水平,且不帶加點。調整后的第三類住房貸款最低利率在LPR報價基礎上再減去20個基點,與當前全國下限要求一致。

    對于尚未規定首套住房貸款利率政策下限(下文采用中國銀行公告中的簡稱,即當地下限)的地方而言,本次調整過后,最低利率無需再加點,僅為當時的LPR報價水平或低于該水平20個BP。

    如若存在當地下限,且原貸款發放時該下限高于擬調整的最低利率水平,或該下限存在LPR加點的情況,按照本次四大行公告規定,最終將按照原當地下限確定調整后的最低利率。

    ▲資料圖 圖據IC photo

    紅星新聞梳理發現,各地當地下限在LPR基準上的加點幅度并不高。例如,北京當地下限從2019年10月至今加點幅度均為55個BP;上海歷年當地下限最高加點幅度為2021年7月24日至今的35個BP;深圳歷年當地下限最高加點幅度為2019年10月8日至今的30個BP。

    100個BP的加點幅度在實際住房貸款中較為常見,最終導致執行利率很容易達到5.00%,甚至接近6.00%的水平。一位廣東網友分享的截圖顯示,2018年9月12日辦理的住房貸款,利率計算方式為LPR加157個基點,執行利率為5.87%。另一位安徽合肥網友的截圖顯示,2021年9月17日辦理的住房貸款,利率計算方式為LPR加123個基點,執行利率為5.53%。

    總體來說,本次調整后的利率與實際執行利率相比,呈下降態勢。

    上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向紅星新聞表示,此次改革的思路是把“LPR+高基點”調整為“LPR+低基點”?,F在絕大多數購房者的房貸利率都按照“LPR+基點”的方式進行。LPR由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算并公布,是各類金融機構基礎性的貸款參考利率。購房者和銀行無權調整,而銀行可以調整的內容就是基點?;c高,計算出來的利率就高,反之計算出來的利率就低。

    嚴躍進分析稱,不管LPR數值為多少,只要基點下降,調整后的利率肯定隨之下降,況且近年來LPR也是下降的。政策本質上就是把各個高基點的購房者進行調整,讓他們享受最低的基點。購房者當年的房貸利率過高,政策就調低一些,而對較低利率不做調整,讓它們仍然保持低利率水平?!跋喈斢诎堰^去他沒有拿到的折扣還給他”。但調低利率也不能低于最低線,這時候需要參考買房那年各地規定的最低利率標準,這是下限的意義。

    根據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布,2023年8月21日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為4.2%。若9月20日報價水平不變,由此可以推算,在不考慮當地下限的情況下,本次調整過后,一年期的利率最低可為3.25%,五年期以上利率最低可為4.00%。

    考慮當地下限的情況,以2019年10月以來數值較為穩定的北京和深圳兩座城市為例。若報價水平不變,本次調整過后,北京第二類和第三類住房貸款一年期利率均為3.90%,五年期以上利率最低均為4.75%;深圳第二類和第三類住房貸款一年期利率均為3.75%,五年期以上利率最低均為4.50%。兩座城市調整后的最低利率不再出現高于5.00%的情況。

    假設客戶貸款200萬元,貸款期限為30年,按照本次調整后的最低房貸利率4.00%計算,通過等額本息方式還款所需利息總和為143.74萬元,每月應還9548.31元。如果按照調整前動輒5.00%的貸款執行利率計算,相同條件下,所需利息總和為186.51萬元,每月應還10736.43元。調整后與調整前相比,每月應還房貸減少約1188元,利息總額少了42.77萬元。

    房貸利率下調影響幾何?

    房地產從業者認為相當于購房者提前還貸

    去年3月,皮某在北京買了一套房,當時向工商銀行貸款30萬,期限是25年,利率大概是5.20%或5.30%??紤]到利益最大化,她在今年3月已經提前還掉了購房時的商貸。

    這次利率調整本該與皮某關系不大,但她表示,2016年時自己還在老家買了一套房,這套房沒有提前還貸,因此她也嘗試了解這次的利率調整政策。皮某記得老家這套房一共貸了五、六十萬,期限是30年,當時的貸款利率大概是4.30%。她認為,原本就比較低的利率調整過后并沒有下降太多百分點,最后省下的錢對她的月供數目來說沒少太多。

    “像我之前貸的30萬,粗略計算可能減少的利息總額有6萬,最后除下來每個月少200元左右?!逼つ潮硎?,她不是特別在意這次的利率調整,但不能否認這實打實給大家省出了一筆錢,她身邊在北京買房的朋友有算出來月供少了一兩千的。

    ▲資料圖 圖據IC photo

    在濟南買房的王女士(化名)貸了80萬,目前還沒交房,交房后她的工資還要用于裝修、買車、買車庫等花銷。并且她還有生育的打算,這也是一筆支出。她也想過提前還貸,但這個想法的優先級暫時沒那么高。

    王女士和家人對于這次利率調整也沒有太大的心理波動,“當時政策剛出來我也和對象討論了,后來我們發現調整后利率沒有變化,并且已經是最低檔,就覺得沒有虧?!蓖跖勘硎?,因為買房對他們來說是剛需,利率調整很少能夠影響他們。

    在西安從事房地產業務的薛先生則對本次利率調整的態度相對積極。他表示,利率下調相當于購房者提前還貸,以100萬元的住房貸款為例,如果購房者將手里的40萬閑錢用于提前還貸,貸款本金就只剩下60萬。本金減少,利息總額也會隨之下降。而貸款利率現在從原先5.00%或6.00%上下降到4.00%左右,利息總額也會減少,這相當于上述提前還貸的40萬元發揮了作用,利率得到稀釋。四大行調整住房貸款利率新政讓購房者無需再另外花錢就能實現提前還貸的效果,再加上利率下降所減少的月供,購房者手里也將會有更多的錢,銀行的貸款利息收入也得到保證。

    薛先生預測,日后非國有銀行若出臺類似調整方案,它們為吸引客源、創造優勢,相應的基點浮動空間可能會更靈活。例如與客戶具體協商時,在四大行調整的基礎上基點再少10個BP。

    專家說法:

    利率下調后,貸款額度高減負效應更高

    嚴躍進認為,本次四大行調整基點的做法比此前調整LPR的減負效應更為直觀和明顯。他表示,利率下調影響還是要從減少的利率總額上看,尤其是貸款額度比較高的情況。假設購房者先前借100萬需要還100萬,相當于一共還200萬?,F在能做到借100萬不用還200萬,只還180萬,“這個影響其實是很大的”。

    ▲資料圖 圖據IC photo

    據公告,本次四大行對首套住房的認定范圍包括了因實施“認房不認貸”政策被視為首套房的情況。農業銀行特別規定,對于當地政府目前尚未明確是否執行“認房不認貸”政策的城市,可待當地政策確定后再按照公告執行。

    陜西省和福建省部分地方銀行向紅星新聞表示,暫未收到關于本次貸款利率調整的內部文件通知,但肯定了公告所披露的集中調整時間點。9月25日,四大行將主動批量調整首套住房合同貸款利率,除特殊情況外,客戶無需向銀行申請。調整后的新利率于當日生效,此前利息仍按原合同利率水平執行。

    紅星新聞首席記者 吳陽 特約記者 韋路

    編輯 郭宇 責編 任志江

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